我知道9月底的形势逆转让很多人猝不及防，也打乱了不少人原本的计划。幸好大多数人的注意力都被股市吸引了，鼓吹楼市的声音还没有铺天盖地。

今天我就来讲讲，我对楼市接下来的走势怎么看。

1.

兵无常势，水无常形。谁也不知道明天会发生什么，所以聪明人只判断趋势，不猜测峰值。

就拿9月底高层会议来讲，除非你在局里有人，不然谁能提前知晓高层会提出“让房地产止跌回稳”呢？股市也是一样，能提前埋伏的就已经是高手了，要说谁能做到恰好在大涨前一天加杠杆全仓，又到顶峰前一天全部卖出，我只能说，去买彩票吧。

搞笑的是，总有一些自媒体喜欢彰显自己的先知先觉，把过去文章里一些似是而非的话剪出来，试图证明自己多么英明。这不就是相声里“桃园三结义孤独一支”的现实版本么？还有人说自己半年前就预测楼市已经触底，大哥，这半年房价又跌了多少你心里没数吗？怎么还有脸当功劳讲出来？

所以，一切的预测，都是基于现有的数据和正常的逻辑推理。没人能保证什么，保证也毫无意义。我们只能去做获胜概率最大的选择。

十一假期，楼市的热度不差，仿佛回到了金九银十的年代，只是被股市的大红大紫给遮盖了。媒体的流量是有限的，既然股市占据了大半，那自然也就没那么多篇幅来宣传楼市。

但是不可否认，十一期间的成交量确实很高，尤其是一线城市。中原地产研究院统计数据显示，2024年国庆长假北京楼市成交量创近年来同期最高点，其中新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。

毕竟有着长假+政策松绑的双重动力叠加，成交量上涨属于正常，如果成交量没反应那才叫奇怪。这还只是开始，可以预见10月的楼市成交数据肯定很不错。

人们说量在价先，是有道理的。如果楼市真的转向，肯定也是交易量先起来。但这个逻辑不能反过来，交易量起来了，并不代表楼市触底回升。过去北京的二手房交易量一直都不低，可那都是“以价换量”，是牺牲价格换来的交易量。若想反过来以量促价，那至少需要有三个月以上的高交易量，而且还得是在不降价的前提下。否则就称不上“回稳”二字。

并且要注意，这一轮政策虽然有降低存量房贷等亮点支撑，但也有两个问题。

一是一线城市松绑力度大，会影响一部分二线城市，虹吸其购买力。尤其是很多二线城市早就已经悄悄实现低首付低利率了，这一轮政策对它们没太大刺激。所以抛开北上广深，其实大多数城市仍在以价换量。房地产在救市中开始加剧分化。

二是股市的火爆也在吸收楼市的营养。有太多人急需资金入市，导致楼市出现不少抛盘。从北京绿中介的app来看，急售房不在少数。毕竟买楼不急，但大牛市很难见到，谁都不愿意错过。可这些钱进了股市，能全身而退的十不存一。一个赢家高高兴兴买别墅，九个输家卖房打工还债，对楼市而言得不偿失。

2.

有些朋友容易焦虑，受到政策以及媒体观点的影响，保持不住战略定力。

其实仅今年，类似的情况已经上演过两次了，前有香港撤辣，后有央行517新政，大致都是两到三个月的政策有效期。尤其是政策出来的第一个月，会有短期的量价齐升，加上媒体添油加醋，造成一片上涨之声。但如果没有持续打鸡血，一个月后就无声无息，两个月后就基本跌回原点。这都是今年真实发生过的历史了，但很多人还是不能吸取经验教训。

为什么地震不可预测？因为地质学的时间尺度动辄百万年，如果能预测到几十年的期间内已经是超级精确了。但这样精确的预测却毫无意义，因为几十年对于人类的寿命来讲太长了，根本无法防范。

股市和楼市的对比也是一个道理。为什么股市转向那么快？是因为股票很便宜，买进卖出也方便，不需要任何专业性，只要会用手机，稍微学一下都能操作。股票波动又大，每天都有10%的空间。可房子就不同了，体量动辄涉及全部身家，买进卖出的周期又以年为单位。所以，只听说过研究股市的曲线，没听说过研究房价的曲线。

因此，对于购房者，在政策刚出台的前一个月，不应立刻改变原有的决策，至少也应该给予一定时间的观察期。

9月底的楼市政策，如果不看那句“止跌回稳”，其实并没有什么史诗级可言：比如降利率和首付，仍然是在需求端发力，跟517有什么区别？尤其是北上广深出台的相应政策，基本都在预期之内，像北京和上海甚至可以说没有达到预期的力度。我不认为现在的程度足以让楼市形势逆转。

但需要警惕的，是未来会不会大放水。光放水还不行，必须要大放水。10万亿如果分10年投放，那也就算不得什么；但如果是一年内投放，那肯定会立竿见影。这就好比每天喝一升水无所谓，可是要让你一天喝10升水，那肯定胃要下垂了。我不认为大放水是合适的，但我们也无意争些无法左右的对错，只能尽量保护自己的财富不要流失。好在目前所谓的放水仍然停留在纸面阶段，全靠嘴炮，究竟能不能变为现实，还未可知。

说了这么多，10月到底该不该买房？

本来就有购房计划的刚需，其实不必等待太久。因为刚需的逻辑是早买早享受，除非楼市短期有可能大幅下跌，否则无需非要赌最低点出手。

如果是打算购房投资的，可以继续观察，不要急于出手。投资的逻辑是尽可能低买高卖，在通缩仍未结束的周期里，持币等待没有损失，没必要急着决策。可以看一下后续是否有进一步的政策出台。还是那句话，不要追求绝对底部。

具体，一千个人有一千种情况，比如资产配置、收入水平和稳定性、家庭结构、未来计划、投资倾向……每个因素都会影响决策，差之毫厘谬以千里，没办法照抄其他人。

3.

真正考虑要买房的人，其实只是少数。

拿北京来说，每个月的二手房成交量在全国的城市里已经算高的了，但也不过一万多套，一年不过十几万套。相对于820万户家庭而言，不过百分之一二。更别说这里面还有一些购房人不属于本地。也就是说，绝大多数家庭，买房卖房，一辈子也就一次。

要谨防冲动啊。