2021年第*季度上海写字楼市场因去年推迟的部分项目相继投放市场，新增供应较去年同期增长达342%，其中54%位于徐汇滨江板块。但伴随未来供需预期改善，核心商务区内小陆家嘴和南京西路的租金可谈空间明显收窄，而其他热点区位如前滩、北外滩成熟度攀升，市场呈现核心圈层韧性企稳与中环内多极发展态势。需求延续去年底的活跃态势，全市单季维持25万净吸纳量，此供需作用下，空置率环比下调0.4%至19.2%。新增供应项目年内高企，竞争局面促使租金报价仍呈下调趋势，环比微跌0.4%。

从行业需求方面来看，头部及快速成长TMT位居本季写字楼需求首位，以金融科技和电商数据服务类热点新兴板块升级扩租布局较为突出；除产业集聚效应外，政策引导和业主激励对科技租户选址作用愈加显著。保险证券类金融和食品、电子类消费品制造业亦录为主力需求来源。从市场成交类型与区位看，前滩及北外滩优质新兴写字楼产品充沛，持续吸引来自商务园区和乙级楼宇整合升级需求落地；核心商务区内专*服务、金融等主力需求升级扩租活跃，并推动更多老旧楼宇及空置率企升的项目寻求联办品牌合作定制化运营或提升智能软硬件服务等以实现市场差异化。

第*季度市场持续活跃表现，内外资企业提质增效、迈向新起点，实现控股的保险证券等外资传统金融以及进一步壮大的头部TMT和专*服务业在办公市场逐步呈现升级搬迁、再扩张态势，互联网+产业持续融合共振发展，我们预计全年写字楼需求将超预期达到20%-25%的增幅。同时逾百万平方米的新增供应将继续为租户提供众多优质选择，随着新兴商务区加速成熟，拥有超全市1/4新增体量的徐汇滨江势必成为今年办公市场又一焦点。此外，‘换乘王’14号线年底开通后板块间通达性再度升级，供需两端协同发力，提质更新有望在办公空间上深化联动、产业由点到面进一步集聚拓宽。经过疫情的考验与洗礼，业主与品牌双方重新审视当下消费供求两端的差异。核心商圈购物中心适时调整品牌结构以迎合消费升级的需求；品牌方积极开拓增量市场，探索多维度的产品与服务。未来半年，上海零售物业市场将迎来逾90万平方米新增供应，其中，前滩太古里、博荟广场、北外滩来福士以及西岸凤巢等项目的陆续开业将活跃沿江一带的零售商业氛围。

第*季度市场无新增供应，逾75%的项目目前满租，租赁交易整体以续租为主。但第三方物流和电商新租交易仍然活跃，大型租赁交易包括安能物流在松江新租1.8万平方米，以及国内知*生活服务电商平台在金山租赁超过1万平方米。社区团购和医药物流加速发展推动冷库需求持续增长，北京亚冷分别在在嘉定与松江扩租合计5万平方米。季末，受奉贤某租户迁至自建仓的影响，整体空置率环比上升0.2百分点至8.4%。平均租金环比上升1.1%至每月每平方米48.4元。