上海虹口区的“海上海弘基休闲广场”，是一条位于上海市中心的死街，也就是一个死去的3万多平方米的社区商业。

如图所示，项目西侧是一排写字楼，东侧是高层住宅楼，整个社区商业街夹在办公楼与住宅楼中间——这是一条总建筑面积达3万多平方米、南北长约300多米的三层楼长街，见图二。

该项目建成于本世纪初，由上海某国企开发。10年前项目名叫“海上海商业街”，由本地人经营，开什么店就死什么店，经营者换了一拨又一拨，因经营不好，请了香港人来招商经营，改名为“海上海弘基休闲广场”，照样不行。

2021年3月7日笔者再去看了一下，整条街死样照旧，十年如一日，如图所示，“死街”本质不变！

按说这条社区商业街的位置极佳——上海内环以内的虹口区大连路与飞虹路是虹口区核心地段，3公里商圈常住人口超百万，那么这3万多平方米社区商业街怎么就能死呢？

作为商业地产专家，笔者看出来的死因起码有下面六点：

1.商业位置布置问题：

商业区块东西不临街，仅仅南北街口临小路，南北街长约300米，3万多平方米商业街被夹在办公区块与住宅区块中间。整个海上海项目楼盘总共分三个区块，从东往西依次是住宅区块、商业区块与办公区块。住宅占据了东侧临街面，办公占据了西侧临街面，做商业讲究是“金角、银边、草肚皮”，而设计师把本案商业区块商业全部塞进了“草肚皮”，塞在草肚皮里面的商业街，外部的顾客是很难亲近并光顾这条街的，见图二；

2. 商业动线与顾客集散点的问题：

本案南北向商业长街300多米，商业动线太长了，且商业街两端均没有设集散广场，中间不设集散点，人走进去以后就感觉到疲劳。商业动线讲究的是不能够太长，需要在每30到50米之间设置“集散点”，没有集散点的商业长街，人在里面行走索然无味；

3. 商业缺乏“通透性”与“光顾性”：

本案长街设计了两到三个90度急转弯，见图一，笔者走到街中段，站在街中段的笔者顿时失去方向感，不知身在何处，像2021年3月7日周日下午，下着蒙蒙小雨，整个环境显得灰暗，整条街不见一个人，笔者以为置身阴曹地府，忽然惊出一身冷汗，见图六；

4. 缺乏专用停车等配套设施：

尽管本步行街地下整个是空的，有地下车库，但身处步行街的顾客不知道如何下去车库，身处车库停好车的顾客找不到去步行街的电梯，这个车库是给写字楼与居民区配的，步行街顾客就不知道如何利用这个车库；

5. 整条商业街无封闭式物流系统：

送货配货运垃圾都是街上走，步行街两头零星开了几家餐馆，街边堆着垃圾臭气熏天；

6. “通用商业模式”设计开发的商业物业不适应现代商业组合商家的落户与运营：

海上海商业街物业产品是“通用商业模式”开发产物，全部都是统一层高、浅浅进深的三层楼，不适应对层高、荷载要求高的体验类项目落户，如体育健身、文化娱乐、运动业态落户，无法引进并落户聚人气的主力店，全部都是零售小店铺，自然就很难成活了。