原本7月是楼市的淡季，随着新房供应速度的加快，市场恢复比想象中更快，楼市淡季已不复存在。

瑞安蟠龙天地三期收官，以几乎全员满分的成绩单，创造了上海摇号纪录以来的新高度；10万+的天汇世纪玺、仁恒海上源、招商虹玺等，均在开盘当日获得快速去化；自从提高入围比之后，入主门槛也大大降低。比如金地丰盛道没有触发「拼积分」，但是四期售罄了。

这是否意味着，以后新房会越来越好摇？

据上海链家研究院的监控数据显示，7月份上海新房成交10489套，环比增长40%，同比增长52%，成交金额801亿，套均总价763万元/套，成交均价66504元/平。

从环线来看，7月外郊环成交3823套，占总成交量的36%，郊环外成交3311套，占比32%。内环内成交1707套，占比16%，成交占比依然维持高位。

从均价来看，7月份外郊成交均价53585元/平，同比增长12%，各环线间涨幅最大。内环内和内中环间，同比分别增长4%。中外环间持平，郊环外同比下跌，且已经连续3个月同比下跌。

成交结构方面，约90-110平的占比增加较为显著，达到49%，较去年增加了9%。110平以上的占比32%，较去年减少了2%，其中，110-140平的占比下降了2%。70-90平的占比下降了7%。

总价段来看，600万以上的占比显著增加，共增加了15%，其1000万以上的占比增加8%。而600万以下的占比出现下降，其中300-400万的占比下降了7%。

根据不完整统计，7月二批次和三批次共30盘公示认购，其中16盘触发积分。

相比6月有近6盘触发千人认购，7月的认购新盘中，只有3盘拥有这样的成绩，似乎没有这么集中了。

瑞安蟠龙天地，571套房源，认购2057组

认购率360.2%

金隅外滩东岸，270套房源，认购1014组

认购率375.6%

龙湖南山虹桥天玺领峯，288套房源，认购932套

认购率323.6%

颛桥紫薇花园（上东区），864套房源，认购1890+组

认购率约218%

可以看出大虹桥依然是房票收割机！最夸张的是，蟠龙三期收官，竟然炸出了2000多张接近满分的房票。而首次入市的北虹桥新盘，也凭借双轨交地段+一二手倒挂优势，直接售罄。而等待已久的金隅，以11.5万的惊喜价格入市，证明内环品质新盘的强大号召力。另外一个期待已久的颛桥紫薇花园（上东区），同样是以低于预期的价格入市。作为一个真地铁房+实景呈现+区域标杆，紫薇花园以864套的巨大推盘量，吸引近1900组的认购，也是非常不容易了。

7月共28个项目开盘

再看一下2022年7月上海「开盘成绩单」。

据不完全统计，整个7月份，累计二批次、三批次项目，上海共计迎来约28个项目开盘，供应6754套房源。其中，有13盘开盘售罄，“光盘率”约46%，市场呈现出冷热不均的状态。

“热”的方面体现在这些新盘：

首开红盘售罄：招商璀璨城市、虹桥天玺领峯、金地嘉源；

这个分类里，分数最高分的是招商璀璨城市，因其周边有轨交，对于一些在金桥或者世纪大道的上班族来说是个不错的选择，因此热度较高；

新江湾3盘售罄：中企·云萃江湾、上港·星江湾、碧桂园·柏悦江湾；

中企·云萃江湾，不仅有小户型，且均价只要9.7万/㎡，相比区域内单价动辄10w+的大户型房源，确实很“香”。而上港·星江湾、碧桂园·柏悦江湾这两盘则是凭借7.3万/㎡的单价优势，获得了购房者的青睐。虽然这两盘归属于宝山淞南板块，但和新江湾板块仅一街之隔，用这个均价就能享受新江湾板块的商业、交通、城市界面等配套，能触发积分也就不意外了。

少量尾盘售罄：静安府（12套）、同济晶萃（34套）、复地九月（29套）、凤凰景苑（72套）、银河丽湾（76套）；

令人比较意外的是银河丽湾，虽说入围比提升至1.8，但是银河丽湾仍成为了超高分盘，甚至一举超过奉贤积分天花板金海壹品72.8分。项目位于奉贤新城核心，加上有万科物业、以及更友好的房型面积段，因此触发积分。

“冷”的方面体现在这些新盘：

总体来看宝山、临港显得相对“冷清”，大多新盘均未售罄，处于持续销售状态，比如：

上城院子，258套，认购率约23%

大华锦绣四季，284套，认购率约60%；

金融街美兰金悦府，323套，认购率约22%

电建地产·泷悦蓝湾，404套，认购率约27%

鹏瑞·云锦湾，493套，认购率约42%

中建·玖里书香，227套，认购率9%

宝山方面，像上城院子这样合院装标和产品力都不是很尽然的情况下，项目认购“遇冷”算是可以理解。

临港方面，相比去年临港新盘被全人才包揽的“盛况”来说，二、三批次的临港新盘，对于人才的吸引力还是比较有限。不过临港市场突然遇冷，或与临港取证项目较多、单盘体量较大也有一定关系。从另一个层面来说，这其实这也是市场趋于平静，购房者更加冷静的信号，也再次强调，房住不炒，按需购买的调性。

当然，除了高分盘以外，也有一些提高了入围比的外环项目，认购情况不太乐观，比如：

上城院子，入围比1.8，认购率约23%；

悦澜天地，入围比1.8，认购率约47%；

还有一些盘的“爆冷”表现出乎意料，分数低于预期，比如：

静安府，入围积分71.28，远低于预期。静安府的社保系数为0.24分/月，社保上限为232个月，按照这样来计算：基础分最高60分，仅需93个月社保；基础分最低25分，仅需192个月社保；也就是说，连二套家庭也有机会买到！

以上这些数据，基本可以架构出整个7月上海新房楼市，市场逐步开始恢复的一个大致形态，看得出上海楼市的预期和信心仍然比较强烈。而能够支撑城这一预期的很大原因，就在于上海经济的快速恢复。

那么，在供应速度加快的情况下，我们可以感觉到，购房者越来越追求一种稳定性、确定性。不再一股脑的选择“红盘”、“热盘”，而且结合自身情况，做出更优选择。