01

上海归来仍是C位

哪怕突如其来被禁赛了一个季度

其实心里是没底的，因为在我看来，今年上半年上海市场的有效活跃时间可能都不到三个月，种种因素导致上海的商办市场整体表现一般，甚至有点平淡，估计也没啥可以聊的。

但考虑到本号读者构成中上海朋友的占比是最高的，上海是我的第一大服务区域，绝对不能遗漏；所以清河还是努力聊一下。。。

插叙一下，想不到清河这种不知名小众闲扯的垂直号，读者所在城市的比例，竟然也可以看到中国的城市排名，还挺有意思的。

第一，上海，28.1%

第二，北京，23.2%

第三，深圳，6.21%

第四，广州，3.65%

第五，杭州，2.22%

第六，成都，1.97%

第七，苏州，1.76%

第八，香港，1.74%

本文多是借用CBRE的图，鸣谢，比心。

上海二季度的市场需求是不太行，但好在很多供给也被推迟了，所以可以说：供需两矬，市场整体平稳，空置率还是平均在15%左右，平均有效租金7块左右。

以前是政府要求某一个片区的办公楼集中入市，现在是疫情导致很多项目会延误到未来的某个时期集中入市。。。空置率接着往走高，是大概率事件。

之前咱们聊过北京的商办市场，所以难免会拉着和上海比一下。

帝都商办1：简单看平均值很容易被吓到，分拆一下看就更容易接受

帝都商办2：长期要跟着经济大势走，短期估计只能靠自己了

帝都商办3：市场冷清，练内功方能稳健生存；命不由天，孤勇者从未停止折腾

我还是维持之前的观点，产品品质上，北京落后了上海市场大约五年，办公是这样，商业更是这样，卷的成果。。也有些相似点：

租赁主力同样是金融、科技、专业服务等类型的企业。

上海最近十年的年均净吸纳量，差不多是50-60万平米左右，比北京的50万略高，这也符合上海的经济活跃度和市场化程度，确实是比北京好一些。

几个吸纳量强劲的年份，和帝都也基本保持了比较同频的共振。这几个吸纳量大的年份阶段，都是经济发展和货币政策的体现：

2004-2005年是入世效应的逐渐体现

2010-2011年是上海命运的转折点世博会

2015-2018年是整体经济刺激和棚改货币化放水的结果

2021年是国内疫情管控有力以及对互联网企业大幅提振的结果

02

办公楼保供充足

路上的存货可以用到2035年

但是，值得关注的是，上海政府对于办公楼的偏爱，似乎超乎寻常且异常执着。。。尤其是多中心发展的态势下，这种爱，来的有点汹涌。

北京几年前已经规定，大致以四环为界的核心城区原则上不再新建商办，但上海本来就是多中心的格局，而且各个副中心都在积极求索谋发展迅速扩张，五大新城又刚刚发力，长三角一体化方兴未艾，各种商办建建建，真心停不下来呀。

从2008年开始，新增供应量噌噌地涨，2008-2009这两年超供了100万平米的办公楼，好不容易到2015年才算是勉强消化了。。。

你以为这样就可以歇了？ 并没有，这只是entrée。

2015年为了去库存而大放水之后，接下来的五年，上海商办市场芝麻开花节节高，每年的新增供应量都跑赢了吸纳量。。。清河手头没有详细数据哈，从CBRE的图里目测，这五年累积了大约200万平米的超供存货。

考虑到CBRE纳入统计的上海全市办公楼存量目前是1650万平米，这么算来，全市的空置率应该是13%左右。

看下CBRE统计的数据，核心区空置率10%，外溢区15%，新兴商圈空置率20%多，全市的空置率平均下来是15%。。。嗯，巧了，和咱们的粗算是大致吻合的。

按理说，10%以上的空置率会成为常态，做模型动不动就假设95%出租率的朋友们，需要注意了。

按照之前咱们匡算的，上海每年办公楼的平均去化速度是55-60万平米，这意味着，如果上海各区现在全体停手休息、不再建新楼，手头空置的存货办公楼们，也需要市场花4年左右的时间去消化。

但，勤勉肯干的上海政府，从来不停歇、一直在努力，朝向四个中心的伟大建设不能停。

下面是CBRE的统计，未来五年之内，还有近700万平米的办公楼在路上。。。如果你还记得上海目前的商办存量是1650万平米的话，这相当于未来五年会再增加小一半吧。

也就是说，如果上海的经济没有出现爆炸性的飞跃，按照之前十年的去化速度，2026年开始就不建新楼了，未来五年这900万平米的存货+增量，还需要大约13-15年来消化。

嗯，巧了，那会儿正好到了2035，这是一个在中国历史上注定留下浓墨重彩一笔的年份。

03

十年啦，租金还是没涨

你不是忘了初心，是忘了出发

再来看看租金水平。

如果从2012年世博会举办之后作为起点，上海核心商圈的办公楼租金，基本上就在9-11块钱这个区间波动。

陈奕迅的十年都已经唱了十年了，魔都的办公楼租金一直在起起伏伏，就像是被锁死在这个箱体里了，难有突破。单体项目肯定有涨，但均值的话，基本上是原地踏步的。

上海的商办平均租金，真真的又回到了2012年的水平。

核心区的租金还有涨有落，起伏大一些，核心拓展区（溢出区）和新兴商业区，几乎有一种躺下的感觉，波澜不惊的平静。。。尤其是新兴商圈，几乎一直在5块钱左右墨迹。

这很难跑赢通胀呀。

突然又想到了一个朋友给我讲的恒隆的故事。

位于上海市静安区南京西路商圈的恒隆广场，2021年的税收贡献突破百亿元，成为上海市中心第一幢“百亿楼”。

恒隆广场的成长历程，几乎是上海经济发展的缩影。

2007年成为上海第一幢月税过亿的楼宇；

2010年成为上海第一幢月税过两亿的楼宇；

2020年的楼宇税收贡献达到49亿元；

2021年成为上海第一幢年税收过100亿的楼宇。

购物商场里的大牌就不说了，主要看两栋办公楼。知名租户包括有全球排名第一的奢侈品集团LVMH及旗下企业、普拉达、柏蒂温妮达、KPMG、戴德梁行、康桥资本等。

此外，南京西路作为上海核心商圈的典型代表，楼宇单位面积产出达1.2万/平方米，居上海之首。顺便说一句，即便是在恒隆广场这样的明星甲写里面，也还是有雷格斯的存在。经济形势不好的时候，对灵活办公来说应该是好机会。

04

耕耘城市

重在提高亩产量

在政府看来，无论是办公楼，还是产业园，都是搞规划、批指标、供地盖楼，尽快形成空间载体，开发建设环节创造价值是一方面，但更长远的是要能够吸引和承载产业，政府会提供各种政策给予支持，帮助企业做大做强，然后企业通过税收就业等贡献反哺地方，互利双赢。。。

嗯，这个逻辑，其实挺农耕文明的。

陆家嘴或者南京西路上这一栋栋办公楼，就是农田里一棵棵的庄稼。。。对政府来说，创造和风细雨、风调雨顺、润物细无声的营商环境、提高庄稼们的亩产量，才是真正重要的事情，而租金不是。

反过来说，如果租金持续维持在中低水平，对降低企业的经营成本来说，算是好事儿。

如果从这个角度来看，上海的商办市场，也许可以有另一种解释：政府对待商办物业，也许也是类似于工业用地或者产业园的思路，主动压抑供地成本和租金水平，以营造对产业方更实惠的营商环境。

只不过工业类的抓手更多，可以通过出让政策、买家限制、转让限制等方法实现；而商办资产更偏市场化，也许可以附加一些对于买家或持有比例的限制，但总体是没有办法完全纳入政策性管制框架的，所以，可以用超量供应来压抑租金。。。

压力就来到了拿地建办公楼的开发商/投资商一边。

早期高等级办公楼，还是港资开发商和外资基金参与得多，人民币投资机构在2015-2018这些年份参与多一些，但随着货币所营造的财富效应退潮，大家发现市场并不像自己之前想象的那样单纯而美好。

核心商圈的楼宇们逐渐衰老，一波一波的新楼陆续涌入，租金不升反降，大家发现办公楼不像以前那样挣钱了，有些投了办公楼的机构，自己也沉浸在阵痛中，自然不想再拿地新建了。

大家发现，市场基本面变了，之前沿用了十多年的盈利模型，逐渐走不太通了。。。楼建的太多，产业方不够用了。

需求的增量不足，每年还有一堆堆的新项目来抢食，大家就只能在存量里搏杀，卷中求存：精益求精，优化服务，拉高标准，卷出新高度。

各种尝试差异化，有的办公楼当成园区搞，有的办公楼当成商场搞，有的简单扔给灵活办公运营商，有的引入科技工具，都是为了抢夺有限的产业方资源。

折腾一圈，产业载体是最卷的，产业方是最受益的。

在上海开公司，老灵的呀，相对低的租金，相对优质的服务。。。相比之下，北京简直就是反面：相对高的租金，相对粗糙的服务（如果有的话）。上海政府的良苦用心，我是服的。

投资逻辑不太好说通之后，替换方案是自用逻辑，地产商拿地的时候，基本上都会讲一个商圈再造/升级、产业导入、名企云集的故事，结果绕了一圈，还是要靠产业方直接下场。

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