要不要提前还房贷？什么情况下提前还贷更划算？
最近一段时间，“要不要提前还房贷”的话题热度居高不下。支持者有之。有人感叹，提前还房贷是自己今年做得最棒的投资；有人算了笔账，提前还房贷节省利息几十万，等于赚了辆豪车。反对的也不少。有人说，虽然手有余钱但坚决不提前还房贷，毕竟“房贷是普通人这一生能借到的金额最大、期限最长的钱”……那么，2022年到底要不要提前还房贷？什么情况下提前还贷更划算？
“无债一身轻。”前几天提前还完房贷的李维接受《财经国家周刊》记者采访时如此表示。谈到为何提前还贷，他的逻辑很简单：银行理财的年化收益率降到了4%以下，房贷利率虽然有所下降但还是在5.73%，现金留在手里，没有更好的赚钱渠道，还要还较高的利息，有钱当然要提前还了。5月份提前还了80万元房贷的徐艺凡，则感叹“太划算了”。2019年，因为孩子上学，为了离学校更近，她置换了自己的房子，因为有贷款记录，换房的商业贷款算是二套房贷，利率上浮20%，贷款180多万元，期限25年，月供1.5万多元。换完房这几年，虽然并非完全没有积蓄，但徐艺凡一直认为，二套房贷利率虽然并不低，毕竟是长期、确定的债务，只要收入稳定、做好规划，1万多的房贷压力尚可承受，手头有些余钱，还可以寻找投资机会。让她没想到的是，还了三年多，50多万元还进去，本金只减少了10万元，大部分都是利息；手里的投资，虽然前两年股票、基金有所盈利，随着市场波动，算算账总体还是亏的。“还着利率近6%的贷款，投资并不赚钱，还不如提前还了。”徐艺凡如此告诉记者。于是，今年5月，她提前还贷80万元，房贷利息总共减少了110多万元，月供也大幅减少，“感觉自己赚到了”。相对于手头有较多资金的李维、徐艺凡，同样着急还房贷的赵江手头并没有多少余钱。1996年出生的他，工作三年多，去年刚刚结婚，在双方父母的资助下付了首付买了婚房，自己负担房贷。赵江坦言，现在张罗还房贷，其实有点“反转”。买房时为了减轻父母的负担，小夫妻商量好，尽可能多贷款、期限越长越好。500多万元的房子，总共贷款300万元，公积金120万元和商业贷款180万元，两个人的公积金可以覆盖公积金贷款，商贷月供1万多元。当时的想法是，不用急着还钱，随着收入的增加和通胀带来的货币贬值，10年后每个月的1万块钱根本不算什么。赵江告诉记者，那时他还没有具象地感觉到，一笔长达25年、每个月都要从钱包里掏出现金的贷款意味着什么。但真正开始还房贷，每个月雷打不动1万多的房贷，占据了整个家庭收入的三分之一，压力还是挺大的。同时，看着基金、股票下跌的消息，自己买的理财产品也一度浮亏；工作上，他所在的行业也不时出现裁员、降薪，曾经期望中的收入大幅增加短期内也很难实现。买房一年后，作为曾经坚定的不提前还房贷者，赵江也开始谋划攒钱还房贷了。于是，他降低了自己买车的预算、赎回了不多的理财产品，凑了10万元提前还了一笔房贷。“虽然10万元相对于180万元的商业贷款和总量300万元的负债看起来杯水车薪，但25年下来可以减少十几万的利息，我感觉还是挺香的，接下来准备攒钱再还一部分。”赵江如此表示。提前还房贷并非上述几例个案。央行4月份金融数据显示，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。2月份金融数据显示，个人住房按揭贷款占比较大的中长期贷款减少459亿元。5月央行金融数据没有单独公布住房贷款数量，以房贷为主的住户中长期贷款虽恢复正增长态势，增加1047亿元，但仍比去年同期少增3379亿元。方正证券研报称，这是2007年有统计以来仅有的两次负增长，说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。多位专家也分析认为，居民还贷数量高于贷款数量，是导致贷款增加值为负的原因。
从各方数据来看，提前还房贷的人确实多了，那么对于不同的购房者而言，今年提前还房贷是否都划算呢？对于提前还贷的李维、徐艺凡、赵江来说，银行利息账很容易算明白，利率确定，每个月的利息就在那里，拉长到二三十年的维度，确实就像赵江一样，哪怕只还款10万元，减少的利息也非常可观。不过，对于其他一些人来说，也不能简单地只算利息账。背着150多万元贷款、利率超过5％房贷的唐森就是其中之一。他告诉《财经国家周刊》记者，虽然房贷利率并不低，手里也有几十万现金，但他并不打算提前还。“现在市场利率下降，看起来没有安全又收益较高的投资渠道，怎么能保证以后没有机会，毕竟房贷有二三十年的期限。”他说。长期以来，“房贷是普通人这一生能借到的期限最长、利率最低的钱”这一观点深入人心，很大程度上在于考虑到货币发行量增加和通胀因素，全社会工资水平大概率会是增长的趋势，房贷的实际利率大概率低于其名义利率。这也就是人们常说的，10年前的3000元月供放在现在没有任何压力，如今的万元月供10年后大概率也可能如此。考虑了上述因素之后，再研判一下个人未来几十年的收入走势，提前还房贷是否划算这一问题就存在不同的答案。贝壳研究院高级分析师唐瑄接受采访时表示，对于在利率高点购房的人而言，资金成本较高，当下如果手里有多余的现金，由于没有更好的投资渠道和更高收益，为降低利差带来的成本支出，会选择提前还贷。某银行人士告诉记者，自2017年以来房贷利率明显提高，近两年在5.5％左右，今年一季度金融机构个人住房贷款加权平均利率为5.49％；而理财产品收益率不断走低，比如1年期理财产品预期年收益率从2018年的5％以上降至2021年的3％左右。两者相比，100万元现金房贷利息相比银行理财收益多了2万多元。这位银行人士认为，算明白利息账的同时，还要考虑在可预见的将来有没有大额支出，是否要储备足额资金来应对突发事件，日常收支是否平衡等等。在他看来，是否要提前还房贷，说到底是一件因人而异的事情，要结合个人收入结构、职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。需要特别警惕的是，近期，有些中介机构打着银行利率降低的幌子，推荐用抵押贷款置换按揭贷款以节省利息。《财经国家周刊》记者调查发现，抵押贷款置换按揭贷款实质就是中介机构先通过垫资结清剩余按揭贷款，然后重新再向银行申请一笔抵押经营贷款的行为。在中介口中，这样操作“利率更低、可贷款额度更高、用款方式更灵活”。一位中介机构工作人员告诉记者，今年以来银行利率不断降低，以房产做抵押的小微企业经营贷年利率可以做到3.5%，而且最高可贷到房屋评估总价的80%，不用拘泥于个人按揭贷款等额本息、等额本金还款方式的限制，可以先息后本，而且最长可以做到20年授信。以此计算，这种抵押贷款置换按揭贷款的方式，相比大部分上浮20%的房地产商业贷款利率相差2%以上，200万元房贷每年便可节省利息4万多元。一位银行客户经理告诉记者，中介口中所谓抵押贷款置换按揭贷款，实际上指的是银行的小微企业经营贷业务，只贷款给企业，利率远不如宣传的低，而且要求相应企业有真实经营，一般要求流水是贷款额的3倍以上。此外，贷款期限也没有中介宣传的那么长，而是以一年、三年居多。中介机构帮助个人办理的此类业务，一般会涉及到先通过过桥贷款垫付按揭贷款、为贷款人收购包装一家企业、并保证贷款期内这家企业存续等业务。“过桥资金利息，购买和包装公司，加上企业年检、报税等，算起来费用并不低，房贷和经营贷利息相差的那些钱扣除这些，每年也省不了多少钱。”前述银行客户经理告诉记者。不仅如此，因为经营贷银行一般要求放款到相关业务的第三方公司收款账户，这一操作还存在资金安全风险。贷款人作为公司所有人，从供应商处采购一批货物，由于没有足够的资金，所以向银行申请贷款来支付货款，银行会在放款后将贷款直接用于支付货款。而所谓的抵押贷款置换按揭贷款，其实是虚构了这一交易，在银行放款后会想办法将该笔资金转出用于偿还按揭贷款，如果这一步出现问题，可能会有大额资金损失的风险。此外，这种操作在政策上并不允许，“以经营贷、过桥贷等方式还房贷的做法与政策相悖，一旦查出可能会要求提前收贷，既会使得个人短期内面临巨大流动性压力，又会影响个人信誉，需要特别注意。”前述银行客户经理表示。
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