2022年3月起，为阻断新冠疫情传播，上海采取了严格的全面封控防疫措施，上海地区企业的经营活动受到了前所未有的影响。全市范围内，旅游、餐饮、零售等行业基本停摆，其他各行业企业也遭遇了巨大的经营困境。一边是企业的经营收入大幅缩水甚至毫无进项，另一边是每月都避免不了的固定成本开支，让企业背负了沉重的资金流压力，有些企业甚至到了按天计算现金，随时可能倒闭的窘迫地步。在这样的背景下，为纾解企业的经营压力，全国层面及上海本市各职能部门均陆续出台了多个租金减免政策。特别是5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，更是在原有政策基础上继续扩大租金减免范围、简化政策享受手续，力图让更多、更广泛的企业从中受惠，切实为企业纾困、重振经营活力提供政策导向和支持。我们根据疫情以来许多企业客户的咨询，归纳、整理了目前为止房屋租金减免方面全国和上海市的相关政策，并就这些政策的适用主体、范围、如何申请、如何享受等企业关心的实务问题进行简要评述，供读者参考，希望能为企业恢复经营活力、重振经营信心尽一份力。该措施规定，减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及较终承租人。上海细则第四条“减免期限”中重点规定，实施主体对较终承租方免除2022年部分租金，分三个月及六个月两档执行。较终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的较终承租方增加免除金额不超过3个月租金。第四条将之前的两档”3+3”减租改为统一六个月减租4.对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及较终承租人。
第五条规定给予非国有经营性房屋减租金额30%的政策补贴。
5.鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专*市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向较终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，较高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。（办理方式：申请享受。责任单位：各区政府、市经济信息化委、市商务委、市科委、市发展改革委、市财政局）
第六条规定了其他税费及贷款优惠
6.对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，采用非接触式办理和简便操作流程，减免相应的房产税和城镇土地使用税。引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。”
271号文中的第*条第6项中重点规定“2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。”该通知第二条重点规定，各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金），其他地区减免3个月租金。各中央企业要抓紧研究确定房租减免政策的具体实施细则并抓好落实，尽快提升市场主体获得感。普遍减免3个月租金工作要力争在上半年实际完成主体工作，补充减免3个月租金工作要在列为中高风险地区后2个月内完成。对于转租、分租中央企业房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人。
根据出台的相关政策，尤其是5月29日的《行动方案》、《上海细则》及《上海细则解读》，2022年上海租金减免政策的要点概括如下：
免租政策实施主体为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。
免租政策适用房屋为实施主体自有经营性房产和使用权房。
免租政策减免的幅度在《行动方案》出台前分为3个月及6个月两档，《行动方案》取消了小微企业和个体工商户提交受疫情影响证明材料的前置条件，直接免除6个月房屋租金。其中需要注意的是，根据《上海细则解读》，免租金额以租赁合同为准，不包括物业费、停车费等管理费用。每月租金不一致的，由租赁双方协商确定。
免租政策适用对象为较终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，即较终承租方。这一点上，上海地区的政策明确转租方不享受本次房租减免政策，租金减免政策需落实到实际承租房屋进行经营的主体。根据《上海细则》第五条来看，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到较终承租方。另外，根据《行动方案》，对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。
《行动方案》对相关政策衔接和适用作了明确规定。《行动方案》所列政策措施自2022年6月1日起施行，有效期至2022年12月31日，具体措施明确执行期限的，从其规定。市政府3月28日发布的抗疫助企“21条”政策继续有效。国家有相关规定的，从其规定。
根据《上海细则》的规定，政策惠及的承租方是较终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户很简单，只要营业执照登记类型为“个体工商户”即可。这一点上，值得注意的是《上海细则解读》第三点规定，大中型企业集团及下属的子企业、国有企业较终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。这一项上在实践中会遇到的问题是“子企业”的定义，如果承租人仅仅是大中型企业集团参股就无法申请减免则政策的覆盖面会大大减小。所以倾向于认为此处的子企业指的是实际控股的情况，当然，这一点还需要在实践中予以明确。根据《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》，非金融领域的小微企业划分标准为：
《上海细则》中对于出租方主体规定为“上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。”。其中，上海市国资委管理的企业可以在国资委官方网站上进行查询https://www.gzw.sh.gov.cn/shgzw_xtdw/index.html。而对于是否属于该等企业集团纳入合并报表范围内下属企业，则可以通过股权结构进行初步判定后与企业进行沟通确认。根据《上海细则解读》中第*条，本市集体企业可参照执行本次免租政策。即集体企业对于该等减租政策为“参照执行”，并没有政策强制效力。读者如果是承租了集体企业房屋的，建议主动联系出租方，了解集体企业内部的相关参照执行口径。首先，租金减免政策所适用的必须是经营性房屋。一般而言，是否属于经营性房屋，可以从产权证明中列明的房屋性质来作基本判断。但实务中承租房屋的性质多有争议。结合《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十三条及第二百七十九条等法律、法规的规定来看，经营性用房是与住宅相对应的概念，从使用目的来说应该有用于经营而非居住的目的，从功能上来说承租人应该可以通过对经营性用房的使用实现一定的商业价值。其次，《上海细则》第二条对于本次租金减免所适用的房屋进行了界定，即出租方“自有经营性房产和使用权房”。对于“使用权房”的概念，《上海细则》中直接明确为“指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。”需要注意的是，考虑到相关政策的出台是为了减轻经营实体的经济压力，帮助企业和其他经济组织恢复经营活力，因此减租只适用于从事生产经营活动的经济组织。对于租用相关物业用于生产经营以外的情形，如供个人生活居住等，则无法享受相关政策。当然生产经营活动的表现形式是多种多样的，具体是否属于政策规定的从事生产经营活动还需综合来判断，而不能一概而论。根据疫情期间发布的相关政策，国有经营性房产有强制性减免租金的政策，但针对其它非国有经营性租赁房产并无相关强制性减免的措施。但是，一方面疫情带来的经营困难不会因为是否承租的是国有的房产而有所区别，很多承租了非国有经营性房产的企业同样无法正常经营；另一方面《行动方案》也鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专*市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向较终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，较高300万元，这一政策也给予了非国有房产出租方减租的动力。
对于承租方而言，因为疫情管控导致其无法按照租赁合同的约定正常使用承租房屋的，可以根据《民法典》第五百三十三条等的规定主张情势变更，即在租赁合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。就这一点，较高人民法院于2020年5月15日出台了《较高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，上海高院也于2022年疫情期间发布了多次问答，其中4月10日发布了有关涉疫合同纠纷的法律问答，《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》（以下称“上海高院问答（三）”），与经营性房产租赁合同争议解决直接相关。在上海高院问答（三）的问题五中，上海高院明确承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，如果符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。经检索上海地区相关的案例，如果承租方因疫情影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，或者疫情对承租人营收产生重大减损的，一般法院对其调整/减免租金的理由可予支持。
根据以上我们归纳的2020年上海疫情封控期间的相关案例，2020年涉疫租赁纠纷案件的减租的幅度平均在一个月左右，相较于2020年的疫情，本轮疫情中部分小区早在3月中旬份即开始封控，封控时间超过两个月。承租的经营性用房几乎都无法实际使用。而且此次上海疫情及封控措施，对各类企业的营收必然造成更为实质的减损。在此背景下，我们倾向性认为，法院更会多角度考虑疫情的影响，支持承租人的租金减免请求。而且租金减免的幅度可能远高于1个月。鉴于疫情导致的经济下行压力，租赁市场很可能也将面临高空置率，如果出租人和承租人能够通过租金减免共渡难关，我们相信这对于出租人和承租人而言是个双赢的结果。希望本文能对相关企业，特别是中小微企业减负复产、提振信心有所助益。疫情面前，每个个体、每家企业都承受了很多，我们一起努力，让这座城恢复往日荣光。也欢迎各位就具体问题进一步和我们沟通和探讨。
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