作为全球较为广泛应用的绿色建筑及城市认证体系，LEED 已走入全球 182 个国家和地区，成为超过 110,000 个项目寻求绿色升级和转型的首选工具，数百万人在 LEED 认证的建筑空间中工作、生活。这些认可的背后也正是 LEED 的价值所在：建筑全行业是组成社会生产、生活的主要领域，其产生了全球近 40% 的碳排放，而 LEED 正致力于减少建筑碳足迹，指引楼宇和城市应对气候变化及提升人类生活品质做出积极的贡献。LEED 的价值和好处不止于此，我们将在这篇文章中详细阐述 “为什么要做 LEED？”
经济效益往往是项目业主较关心的话题。从 1998 年 LEED 体系正式诞生至今，无论是建筑业还是学术界均对 LEED 产生的经济效益做过分析和研究。我们可以从 3 个方面看绿色建筑的经济效益。
其一是节约运营成本。 我们在官网上摘得了一些简易且直观的数据；根据 USGBC 的估算，从 2015 年到 2018 年，（仅在美国的）LEED 认证项目就在这几大类成本上节约了 —— 能源 12 亿美元 水资源 1.5 亿美元 运营 7.15 亿美元 废弃物 5,420 万美元
其二是创造经济效益。
LEED 认证的建筑被公认具有更高的市场竞争力、更高的投资回报率和绿色溢价。一些有力的数据可以夯实这些说法： ◆ 提高市场竞争力，根据 USGBC 的调研，有 61% 的企业领导者认为，践行可持续发展可以让他们实现品牌的差异化，并带来市场和财务业绩的改善。 ◆ 提高租金及售价、降低空置率，通过 LEED 认证的建筑比非认证楼宇拥有更高的租金。根据仲量联行 2021 年出版的《Valuing Net Zero & ESG for Offices》白皮书，他们发现由于绿色物业更好的区位和更完善的物业设施与管理，使得绿色物业在质量上有利于溢价。白皮书选取了北京、上海、广州、深圳、成都这 5 个城市成熟的商办区域进行了调研，发现截止到 2021 年上半年，绿色认证的项目租金比非绿色认证项目高出 10%~13.3% 不等。 强劲的租赁需求、稳定的租户结构以及较高的租金也影响着绿色商业地产项目的售价。仲量联行的还发现上述 5 个城市绿色认证办公楼的平均售价比非绿色认证办公楼高出 8.9%~14.4% 不等。 LEED 认证建筑优质的楼宇质量，以及品牌租户对于所租赁项目持有绿色建筑认证背书的需求，也带动着 LEED 认证项目获得更高的出租率和更低的空置率：获得认证的项目出租率通常在平均水平以上的 20% 区间内，其空置率也比非认证项目低 4%。 ◆ 满足 ESG 目标，提升资产价值，LEED 是世界领*的绿色建筑及城市评价体系，它面向所有建筑空间类型，从可持续场地、选址与交通、能源与大气、材料与资源、室内环境质量、节水增效 6 个核心得分板块为建筑设计、施工和运营提供了一个全面的框架。 这也为投资者提供了衡量和管理其房地产绩效的有效工具，进一步帮助投资者实现其 ESG 目标。2019 年港交所发布了 ESG 指引，严格规定了企业 ESG 报告的发布标准，对上市企业的碳排放、废弃物处理都提出了量化的汇报指标，上交所也在今年新修订的《上交所股票上市规则》中对 ESG 信息披露提出更为明确的内容指引。对于期待上市的房地产企业来说，绿色建筑认证就是一项非常契合的量化成果披露。 ◆ 促进绿色融资，近年来，绿色金融正成为绿色建筑新功能。在国内，绿色金融愈发成为传统经济模式向绿色经济转型的催化剂，很多房地产企业开始关注可持续融资、绿色融资，绿色金融亦被纳入《“十三五” 规划纲要》并已取得飞跃式的发展。太古地产、新世界、凯德等知*品牌开发商，都在做这类可持续融资，绿色金融是未来企业融资的重要途径之一。 今年 1 月，希慎集团与华懋集团为铜锣湾商业项目取得了一笔价值 129.5 亿港币的绿债，这也是香港有史以来数额较大的绿色贷款。值得留意的是，铜锣湾项目预计在 2026 年竣工，并以获得 LEED 认证为目标。 其三是获得政策、土地、税收等方面的资源倾斜。 随着可持续发展及 “双碳” 目标的提出，绿色建筑已成为大势所趋，各省市对绿色建筑激励政策其方式主要包括：土地转让、土地规划、财政补贴、税收、信贷、容积率、城市配套费、审批、评奖、企业资质、科研和消费引导等。比如 2015 年北京朝阳区政府就出台政策奖励，对通过 LEED 铂金级认证的建筑，每平方米奖励 20 元，通过 LEED 金级认证的建筑，每平方米奖励 10 元；天津经济技术开发区对通过 LEED 铂金级认证的区内建筑所在单位给予一次性 30 万元奖励等等。 02 / 环境效益，建筑业占全球碳排放的 40%，面对更加频繁的气候危机和更加严峻的全球温控目标，建筑业必须采取更加雄心勃勃的行动实现减碳甚至零碳。LEED 标准在多项指标促进减少建筑碳足迹，并通过 LEED Zero 净零体系帮助建筑项目迈向净零。 LEED 对能源和碳排放层面的积极影响 先看一组数据。几位太平洋西北国家实验室（PNNL）的研究人员在 “重新评估绿色建筑绩效：对 22 座总务管理局（GSA）持有建筑的使用后评估” 报告中指出，相比非 LEED 认证项目，LEED 认证项目在能源和碳排放方面的表现包括： 碳排放 减少 34% 能源消耗 减少 25% 水资源 减少 11% 垃圾填埋 减少 8,000 万吨 这些避免的资源消耗相当于减少了 7,800 万吨二氧化碳排放，等同于减少燃烧 130 万吨煤炭。 加州大学伯克利分校在 2014 年的一项研究，则更具体地量化了加州通过 LEED 认证的既有建筑的非能源类温室气体减排情况。研究发现，获得 LEED O+M 认证的建筑，其用水相关的温室气体排放减少了 50%、固体废弃物相关的温室气体排放减少了 48%，交通类则减少了 5%。 具体到水资源、废弃物、交通、材料领域 USGBC 还对 LEED 认证项目的具体环境效益进行了总结和预估，包括： ◆ 节约水资源，LEED 认证商业建筑的预期节水量占到所有非居住类建筑用水的 7% 以上。 ◆ 减少废弃物，到 2030 年，LEED 项目将减少 5.4 亿吨垃圾。 ◆ 减少燃油车使用，得益于 LEED 对高效的地理位置和可替代交通的关注，LEED 建筑物的居住者避免了超过 60 亿公里的汽车行驶里程。 ◆ 促进绿色材料应用，根据 USGBC 的估算，经过认证的项目累计指定应用了超过 1,000 亿美元的绿色材料。 03 / 健康效益，从长远来看，LEED 通过减缓气候变化，提升建筑、社区与城市的韧性来间接保障人类的健康。具体到每一个 LEED 项目，它们也可以通过提升室内空气质量、打造卓越的室内外环境保障建筑使用者的健康权益。 ◆ 更健康、幸福、高效的员工和居民，2018 年，USGBC 针对美国 1,000 + 名上班族发起调研，结果表示在 LEED 认证的绿色建筑中工作的员工比在传统建筑中更快乐、更健康、更富有成效。79％的受访者表示他们会选择 LEED 认证建筑中的工作而不是非 LEED 建筑；81％的人表示，在 LEED 认证的建筑中工作，空气质量的提高可以改善他们的身体健康和舒适度。 企业雇主们则表示，在获得 LEED 认证的建筑中经营，他们的招聘率和留用率更高，员工的工作效率也提高了。 ◆ 引入好的空气和日光，剔除坏的建筑材料，LEED 创造更健康的建筑空间的方式是 “取其精华、去其糟粕”。从空气、日光和噪音这 3 个主要层面着手，通过绿色建筑的设计和技术手段，引入更清洁的空气和自然的日光；同时通过促进减少含有挥发性有机化合物（VOC）的材料使用，保障人们的健康。 ◆ 更好的室内环境质量，人的一生有 90% 的时间在建筑和室内空间度过，这也使提升室内环境质量变得至关重要。改善室内空气质量可以降低人们的哮喘、呼吸道过敏、抑郁风险，减少受此影响的病假时间。 此外，哈佛大学和纽约州立大学北部医科大学的一项研究则发现，相比非绿色建筑，高性能的绿色建筑的使用者表现出了更高的认知得分、更少的疾病症状和更高的睡眠质量 —— 这些都有助于提高使用者的工作表现。 ◆ 减少环境污染，空气污染与气候变化之间互相关联并相互影响。践行 LEED 节能建筑同样有助于减少污染、提升室内外空气质量。 美国环保署一项着眼于空气质量和气候变化的研究表明：减少二氧化碳和温室气体排放的措施可以影响微粒物、臭氧等污染物的排放。 更值得注意的是，LEED 在新冠疫情发生之后，迅速发布了 9 个 “安全至上” 试行得分点，以保障疫情中的建筑安全和人员健康。 04 / 可持续背书，实践绿色建筑的好处多多，但为什么一定要是 LEED？当企业的可持续意识开始觉醒，愿意承担更多的社会责任时，他们可能会不知道从何处着手。LEED 将这种责任转化为了第三方认证工具，为企业解决了 “无法衡量则无法管理、无法管理则无法提升” 的核心问题。 LEED 从诞生以来就代表着绿色建筑的先锋领导力，它表明项目已经按照绿色建筑的标准来设计、施工及运营；而经过 20 余年与时俱进的革新，LEED 已经成为全球 180 余个国家和地区共同认可及应用的绿色建筑评价体系 —— 它已是具有全球公信力的实践工具。 除了帮助企业践行 ESG 目标，满足投资者的要求，LEED 还是企业符合消费者期待、迎合 2060 碳中和目标的重要标签。 ◆ 满足消费者期待，根据《德勤中国 2020 财年社会影响力报告》，中国民众对品质的追求正逐步提升，尤其对于绿色、理性、健康、可持续消费的支持趋势非常明显。调查显示，超过八成消费者日常生活中会考虑可持发展的消费理念；七成消费者特别是年轻消费者，愿意考虑为可持续产品支付相应溢价。 理念的变化让越来越多的消费者希望未来低碳消费市场可以持续壮大，他们更愿意从重视可持续发展和环境保护的品牌手中购买产品和服务。LEED 作为绿色建筑领域较抢眼的标签，也已走入办公楼、商场、餐厅、数据中心、物流中心、酒店、学校、景点、工厂、医院等建筑空间类型，成为消费者及个人可以直接看到、体验、感受的 “可持续”。 ◆ 迎合中国 2060 碳中和目标，2020 年底，中国正式提出 2030 年碳达峰、2060 年碳中和的双碳目标。这是一项中国面向全世界发出的应对气候变化的庄严承诺，也事关人类命运共同体及中华民族的永续发展。 在 “双碳” 目标下，政府、企业和个人都无法独善其身，身处可持续的浪潮之中，建筑行业需要更加深远、更有力的变革和转型，LEED 就是行之有效的转型工具之一。
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